Статьи

Как  говорит  Жилищный  кодекс, договор управления заключается между управляющей компанией и каждым собственником жилья на одинаковых для всех условиях, утвержденных  решением  общего  собрания  или  указанных  в  конкурсной  документации.  (Второй  вариант  действует в  том случае,  если  жильцы  не  определились  со  способом  управления домом и  задача  выбора  управляющей  организации решается  путем открытого  конкурса, проводимого органом  местного самоуправления).  Жилищный  кодекс определяет основные требования  к  договору,  такие, как срок действия  этого документа (от  одного  до  пяти лет,  в  случае  проведения открытого конкурса – от  одного  до  трех лет), необходимость четкого определения  состава общедолевого имущества  объекта, порядок  принятия  договора, который  заключается  в  письменной  форме  между собственниками и УК или между УК и ТСЖ.   Если  договор  заключается  между УК и  ТСЖ,  его подписывают соответственно   представитель УК и председатель ТСЖ    если  управляющую компанию  выбрало общее собрание  собственников помещений, закон требует, чтобы договор был  заключен с каждым собственником помещения на условиях, указанных в решении общего собрания. Аналогичная  схема  действует и в  случае избрания УК  по результатам  открытого конкурса.

 

Указаны  в ЖК  РФ   и существенные условия, которые  должны  содержаться  в  каждом  договоре  управления многоквартирным домом  (см. п. 3 ст. 161).

 

Во-первых, это состав общего имущества, в отношении которого  будет осуществляться  управление,  и  адрес  этого дома.

Во-вторых, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядок  изменения  такого перечня, перечень коммунальных услуг,   которые  предоставляет  управляющая  организация.

В-третьих, порядок определения цены договора, размера платы за содержание   и  ремонт  жилого помещения и платы за коммунальные услуги,  порядок  внесения  такой платы.  

 

И,  наконец, порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией её обязательств по договору управления.

В настоящее время договор управления многоквартирным домом составляется в свободной  форме. Впрочем, новые Правила предоставления коммунальных услуг предусматривают утверждение примерных условий договора управления многоквартирным домом – это должно совершиться  до  конца  2011 года.   Сегодня эта  задача решается на уровне регионов.  В частности, в Петербурге принята  форма  примерного договора управления многоквартирным домом.  С  этим документом рекомендательного характера  можно познакомиться  на  сайте Жилищного комитета СПб.  

 

Если  в  договоре  не  сформулированы  особые  условия, управляющая  компания обязана  приступить к  его исполнению  не  позднее  чем  через  30  дней после  его подписания.   

Для контроля деятельности управляющей компании,  как  говорится  в  п. 11 ст. 162 ЖК РФ, УК ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений отчет о выполнении договора управления за год,  хотя  в конкретном  договоре управления может  быть предусмотрен и иной порядок. Согласно Правилам  предоставления  коммунальных  услуг, управляющая  компания  обязана  представлять по запросу собственника помещения в многоквартирном доме документы, связанные с выполнением обязательств по договору управления многоквартирным домом,  в  течение  3  рабочих  дней. При  этом  собственник  имеет право за  15  рабочих  дней  до  окончания действия договора управления ознакомиться с расположенным в помещении управляющей организации и  на досках объявлений  ежегодным письменным отчетом управляющей организации о выполнении договора.  Отчет должен    содержать информацию об   выполненных  работах и услугах по содержанию и ремонту общего имущества, сведения о нарушениях, выявленных органами государственной власти и органами местного самоуправления, уполномоченными контролировать деятельность управляющих  организаций.

 

Как  видим, жилищное законодательство предоставляет собственникам  квартир и УК достаточно свободы  для определения основных  условий  договора управления многоквартирным домом.  Риски,  связанные  с  произвольным  толкованием или  невыполнением  положений договора, требуют  точной  фиксации  прав,  обязанностей  и  ответственности договаривающихся  сторон. Поэтому  в договоре  должны   быть четко  прописаны  вопросы,   связанные  с  расценками  и  порядком  оплаты, порядок  оформления  факта  нарушения  условий  заключаемого договора  и  форс-мажорные  обстоятельства. Кроме того, как  советуют специалисты,  к договору  должны  быть добавлены   приложения, регламентирующие состав и состояние общего имущества многоквартирного дома, перечни  услуг  и  работ  по содержанию и  текущему  ремонту  общего  имущества, перечень  технической  документации и  иных документов, связанных с  управлением многоквартирным домом, предельные  сроки  устранения недостатков содержания общего имущества, тарифы  на товары   и услуги  ресурсоснабжающих  организаций    и  нормативы потребления  коммунальных  услуг.

 

При этом предложить проект договора может как управляющая компания,  так  и ТСЖ.    Если пробный  текст договора принадлежит УК, то  собственники квартир вправе задавать встречные вопросы, требовать обоснования предложенных смет и расходов, вносить свои предложения.  Предварительные разъяснения, связанные с составлением договора, можно  получить и  в Жилищном  комитете Санкт-Петербурга, и  в организациях занимающихся  защитой прав потребителей. «Как  правило,  нам  задают вопросы, связанные с  правом УК определять правила  использования объектов общедомовой собственности (к  примеру, сдавать их в аренду) и получать  соответствующий доход, -  говорит Екатерина Метелева, руководитель юридической службы Комиссии по недвижимости  Общества потребителей Санкт-Петербурга и  Ленобласти. - Чаще  всего,  судя  по нашему опыту,  такие  разногласия  возникают в тех случаях, когда собственники или ТСЖ не  выбирают УК сами.  Если  вы не согласны с вариантом договора, который представляет УК, вы вправе внести свои предложения. Если управляющая компания не согласна с вашими предложениями, вы вправе защищать свои права в суде, запротоколировав  разногласия».